Współwłasność nieruchomości

Współwłasność nieruchomości często prowadzi do sporów o sposób korzystania, podział przychodów, ponoszenie kosztów albo sprzedaż nieruchomości. Kancelaria pomaga współwłaścicielom uporządkować te relacje w drodze porozumienia lub postępowania sądowego.

Najczęstsze spory między współwłaścicielami

• jeden ze współwłaścicieli korzysta z całej nieruchomości albo wyłącza pozostałych z korzystania,
• brak porozumienia co do sposobu korzystania z domu, mieszkania, lokalu lub gruntu,
• jeden ze współwłaścicieli wynajmuje nieruchomość i pobiera całość czynszu,
• spór o koszty utrzymania, remonty, podatki, kredyt lub inne nakłady,
• brak zgody na sprzedaż nieruchomości lub udziału,
• konieczność rozliczenia wcześniejszego korzystania, pożytków albo wydatków,
• żądanie zniesienia współwłasności.

Sposób korzystania z nieruchomości

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią uzgodnić, kto i w jakim zakresie korzysta z nieruchomości, możliwe jest podjęcie działań zmierzających do ustalenia sposobu korzystania. Rozwiązanie powinno uwzględniać wielkość udziałów, właściwości nieruchomości, dotychczasowy sposób jej wykorzystywania oraz uzasadnione potrzeby współwłaścicieli.

W zależności od okoliczności sprawa może dotyczyć również wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział albo roszczeń związanych z niedopuszczeniem drugiego współwłaściciela do współposiadania.

Pożytki, czynsz i rozliczenie nakładów

Przychody uzyskiwane z rzeczy wspólnej oraz wydatki na jej utrzymanie wymagają rozliczenia odpowiedniego do sytuacji prawnej współwłaścicieli. Spór może obejmować czynsz pobierany od najemców, koszty remontów, modernizacji, podatki, opłaty, spłatę zobowiązań albo nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Ocena roszczeń wymaga ustalenia, kto poniósł określone wydatki, czy były one konieczne lub uzgodnione, komu przyniosły korzyść oraz czy nie doszło do przedawnienia części żądań.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności może nastąpić na podstawie umowy albo orzeczenia sądu. W zależności od rodzaju nieruchomości i stanowisk stron możliwe jest:

• fizyczne podzielenie nieruchomości, jeżeli jest to prawnie i technicznie dopuszczalne,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

W postępowaniu mogą zostać rozpoznane również powiązane rozliczenia dotyczące korzystania z nieruchomości, pobranych pożytków i poniesionych nakładów. Sposób sformułowania tych żądań oraz materiał dowodowy wpływają na zakres rozstrzygnięcia sądu.

Wartość nieruchomości i wysokość spłat

Jeżeli strony nie uzgodnią wartości nieruchomości lub udziałów, w postępowaniu sądowym może być potrzebna opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Przygotowanie stanowiska wymaga również analizy księgi wieczystej, obciążeń, sposobu korzystania z nieruchomości oraz dokumentów dotyczących nakładów i przychodów.

Jakie dokumenty przygotować?

• numer księgi wieczystej i dokumenty potwierdzające nabycie udziału,
• umowy najmu, rozliczenia czynszu oraz informacje o innych przychodach,
• faktury, rachunki i potwierdzenia zapłaty dotyczące remontów i kosztów utrzymania,
• korespondencję między współwłaścicielami,
• zdjęcia, plany i dokumenty pokazujące sposób korzystania z nieruchomości,
• informacje o kredycie, hipotece lub innych obciążeniach.

Negocjacje lub postępowanie sądowe

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto ustalić, czy możliwe jest porozumienie dotyczące korzystania, sprzedaży udziału, przejęcia nieruchomości lub wzajemnych rozliczeń. Jeżeli ugoda nie odpowiada interesom klienta albo nie jest możliwa, kancelaria przygotowuje wniosek lub pozew i reprezentuje klienta w postępowaniu.

Kancelaria ma siedzibę w Warszawie, lecz może prowadzić sprawy dotyczące nieruchomości położonych również w innych częściach Polski. Możliwość przyjęcia sprawy i zasady udziału w czynnościach są ustalane po zapoznaniu się z jej podstawowymi informacjami.